熟年・ＦＰ 『 暮らし』を語る・・/from初台

●不況の影響は庶民の生活をさまざま蝕んでいる。住宅ローンの返済もその一つ。ところがこれを銀行サイドから見たらどうなるか？

●昔は企業向け融資が　収益源だったが、資金調達の多様化で、銀行の運用は個人向けが相当増えてきた。中でも力を入れたのが、住宅ローンだ。１９８０年頭１０％を割っていた貸出債権に占める個人の住宅ローン割合は、０８年で２割強と倍増した。地域によっては３割も依存する金融機関もあるという。

なぜなら、何せ自分の住まいだから、なんとしても、返済しようとするので、取りはぐれが比較的無いという事情が有る。銀行から見ると美味しいビジネスだったのだ。

●そうなれば当然競争となる。旧住宅金融公庫が廃止され、民間にチャンスが広がったことも大きな原因だ。

特に当初３年程度を、低金利の固定ローンに据え置いて、とにかくローンを組ませるというキャンペーンが　はやった。全体の２８％がそうで。他の優遇手段を入れると８割位になるらしく、金利優遇ローンとは言えない状況だ。

●これは銀行経営からいうと、８３．４％の銀行が危機感を持っている構造だ。当初は収益を無視して貸し出しせざるを得ないが、固定期間明けの変動金利に移行したとき、金利の高騰によっては延滞債権が膨れ上がる。

借りる方は借り換えで返済負担を減らそうとし、銀行はとにかく貸そうとする蜜月が続いてきたことの裏返しになる。

この所の不況は、このバランスを崩そうとしているってことだ。

近い将来、景気が回復基調になって、金利が上がれば、収益が上がりそうだが、ローンを組んだ人のサラリーに反映するまで時差が出るため、返済が苦しくなることが多いわけだ。

●現在の雇用環境の悪化は、返済期間が長い住宅ローンにとってデフォルトのリスクが高まっている。

借り手・個人も厳しいが銀行も厳しいんだね・・？

hisa wrote

●金融危機発の景気悪化は、サラリーマンの住宅ローン返済に大きな影響を与えている。

特にボーナス併用返済で、組んでいた人は、返済が苦しいところが多いのではないだろうか？

かつてはボーナスは、生活給と言う観点で支払われているところも多かったが、労働組合の弱体化などで、業績給を採用する企業が５割位になったためだ。

経団連は大手企業の５月のボーナス平均集計を出したが、約７５万円　昨夏より１９．３９%減ったらしい。調査開始５９年以来　最大の減少率だそうだ。

もっとも中小企業や自営業の人は　そんなにもらえるの？と思う人もいるだろう。

●ボーナス返済は出来る限りやめて、月払い中心でローンを組む、のが我々FPのお勧めの基本スタンスだった。・・しかし、それでも家の欲しい人には、何とかなるだろうという甘えが付きまとう。これ　どうにもならない事が多いのでよく考える必要が有る。

サラリーマンの場合、勤務先の経営悪化、リストラなど不可抗力の事が先にありえるからだ。今回のような急激な不況を１年前の誰が考えただろうか？

かつて生命保険会社が潰れたとき、消費者は生命保険契約で随分と無駄で高い保険料を払っていたことに気づき、最近はあまり見直して住宅ローンの原資に回せる人も減った。

●０８年度の住宅ローンの平均返済額は１０万４４７５円、可処分所得に占める比も２０.５％と過去最高になった。

●かく言う私なんかも、反省しきりりなのだが、なにぶん長いと３５年くらいかけて返済するわけだから、堅め堅めの返済計画を立てる事が重要だ。

今困ってる人、貸手側も破綻は避けたいわけだから、返済に窮したらとにかく相談に行こう。

hisa wrote

●マンション販売などが大幅に落ち込んでいる。不動産会社も大きな負債で潰れるところが出てきた。景気はいよいよ後退を見込んでいろんな話が出てきた。

●現行の住宅ローン減税制度は、借入額２０００万までの残債務に、借り入れてからの経過年に応じて、（最大１０年間）一定率をかけて、その額が所得税から差し引けると言うもの。（税額控除だ）　１０年で最大１６０万円となる。　おっと・払った所得税以上は戻らないので勘違いしないように・・

●コレを枠を広げて、３０００万までの残債務について同様の制度にすると、６年目までは１％なので２０万が３０万まで増える。１０万円余分に還付されれば、皆さんどうするかな？

●国土交通省は、０９年度税制改正に向けて、今年で切れるこの制度を５年延長して、合わせて枠を増やす。かつ納税した所得税が少なくて（課税所得が低くて）控除しきれてない場合、住民税も控除できるようにする。２００年住宅の現金取得や、省エネ化した住宅・バリアフリー住宅を購入する人に、費用の一定額を所得税から税額控除するなども、財務省に要望したい意向だ。

●確定申告して税が還付されると言うのは気分がいいが、全体で見ると、８０００億円の減税になってる現行制度の減税枠を広げるとなると、なかなか財務省も素直にはOKと行きそうにない。住民税まで行くと自治体も大変だろう。

●景気対策という面があるが、ローン減税は減税感がはっきりしてるので、大いに考えてもらいたいものだ。

hisa wrote

●米国の地銀で住宅ローンで伸びてきたインディマック（総資産３．４兆円）が破綻した。業務停止になった金融機関では、1984年のコンチネンタル・イリノイに次ぎ、過去2番目の規模だそうだ。問題のサブプライムローンより、少し信用度が高い層向けの「オルトＡ」というローンの販売で大きくなった、カリフォルニア州の銀行だ。信用度の高い層への波及は地価の下落が大きくなってることを推定させる。

●また住宅金融では中核となる、住宅公社と言われるのが二つあり、ファニーメイ（米連邦住宅抵当公社）とフレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）と言う。

日本で言うと、さしずめ住宅金融公庫のあとをついで、住宅ローン証券化や民間住宅ローンの保証業務をやっている住宅金融支援機構に当たるんだろう。　　破綻したところは銀行だけど、日本で次々連鎖破綻した住専会社を髣髴させられる。

●公社は民間企業の形をとってるが、信用は国家保証に近いものだ。・・これが今、揺らいで来ている。資金繰りがきつくなれば、ＦＲＢが直接融資できるような体制をとる立法措置までとる準備をしている。これは大変なことだよね～・・・それだけＦＲＢは深刻に考えてるってことだ・・

●ポールソン財務長官は、国有化までは言ってないが、それを嫌気したＮＹ株式市場は売り一色、為替市場もドル売りで同様だ。普通は債券の買いに回る投資資金も、ここでは別の動きで、公的資金投入による財政悪化の連想で債券売りにまわり、長期金利が上昇した。

●結果・・・株安・ドル安・債券安のトリプル安になっている。アメリカ売りもここまできたか？って感じだね・・どこまで続く？

hisa wrote